8月28日，国家金融监督管理总局发布公告称，其会同相关部门改革完善房地产融资制度，发布《商品住房开发贷款管理办法(试行)》《个人住房贷款管理办法(试行)》《商业地产贷款管理办法(试行)》《城市更新项目贷款管理办法(试行)》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法(试行)》，旨在保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。其中，《个人住房贷款管理办法(试行)》明确，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

个人房贷制度28年来首次大修

此次改革中最受关注的一点是，个人住房贷款最长年限从30年延长至40年，具体期限由购房者与商业银行协商确定。

40年房贷和30年房贷，利息相差多少?据媒体计算，以等额本息贷款100万元、利率3%计算，贷款30年总利息为51.78万元，贷款40年总利息为71.83万元，40年贷款的总利息要比30年贷款总利息增加约20万元，月供减少637元。

据了解，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延长至20年。1999年，商业住房贷款年限最长可至30年，一直沿用至今。此次，住房贷款年限上限再延长10年。

此外，新规明确，借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户。借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

对购房者而言，这意味着房子完工、验收合格、具备交付条件后，才会开始计算房贷、偿还月供，从源头上规避了烂尾、延期交付带来的还贷风险。

国家金融监督管理总局有关司局负责人表示，从安全性看，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。从可得性看，办法适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。

具体办理需联系当地银行

8月31日，记者以客户身份就相关政策执行情况对多家主流银行进行了电话咨询。其中，工商银行、农业银行、建设银行客服均表示自政策发布之日起(2026年8月28日)开始执行最新规定，客户可以向银行提出申请，银行将根据申请延长期限的具体原因、还款来源以及后续还款安排等因素综合评估，合理确定可延长的具体年限，但具体办理情况需咨询当地贷款经办机构。

在股份制银行方面，招商银行客服表示已执行新政，但要看具体合作楼盘;浦发银行客服则表示，目前总行业务资料库内尚无相关业务规则，建议后续关注。